Buiten de eigenlijke aankoopprijs die de verkoper vraagt voor de woning, zijn er in Vlaanderen nog verschillende extra kosten waar je rekening mee moet houden bij de aankoop van je huis, appartement of grond. De zogenaamde notariskosten. Hoeveel bedragen die nu precies ?
Inhoud
1.1 Korting indien enige en eigen woning
1.2 Korting indien aankoopprijs lager dan 200.000 €
1.3 Korting bij energetisch renoveren
1.4 Korting bij beschermd monument
1.5 Meeneembaarheid door verrekening
1.6 Meeneembaarheid door teruggave
1.7 Teruggave registratierechten bij verkoop binnen de 2 jaar
2.2 Registratie van de aankoopakte
3.1 Bepalen van berekeningsbasis
3.2 Registratie van de kredietakte
We overlopen ze even in detail:
Het standaardtarief voor de aankoop van een grond, opbrengsteigendom, huis of appartement in Vlaanderen bedraagt nog steeds, in tegenstelling tot wat veel mensen denken, 10 %. Daarop zijn wel wat kortingen mogelijk naargelang uw situatie. En het zijn die kortingen die gewijzigd zijn in de recentste wetgeving. Het zogenaamde klein beschrijf is afgeschaft maar in de plaats kwamen er volgende kortingen:
1.1 Korting indien enige en eigen woning
Indien u een huis of een appartement koopt en deze is uw enige bezit op dat moment, krijgt u een absolute korting van 4 % en betaalt u slechts 6 % registratierechten ipv 10 %. Dit geldt voor alle aankopen ongeacht het bedrag zolang het de bedoeling is om er zelf in te gaan wonen. U moet trouwens ten laatste binnen de 2 jaar na aktedatum effectief in de nieuwe woning gaan wonen. ‘Enige’ bezit dient u letterlijk te nemen. Indien u bvb. via een erfenis reeds een woning of grond bezit in volle eigendom, krijgt u de korting niet. Koppels waarvan de éne partner nog geen eigenaar is en de andere partner wel, kunnen wel elk hun eigen toestand laten gelden en de éne dus met korting aankopen op zijn deel en de andere zonder korting.
Langs de andere kant is men wel soepel indien u reeds een eigen woning bezit waar u zelf woont en een andere woning wil kopen met de bedoeling om die eerste woning terug te verkopen. Een situatie die zich regelmatig voordoet bij mensen die wat groter of net kleiner willen gaan wonen. Het is nu zelfs toegelaten om ineens de korting toe te passen en slechts 7 % te betalen bij aankoop van de nieuwe woning, zelfs indien de oude woning nog niet verkocht is. De regel is dan wel dat u binnen de 2 jaar die vorige woning wel effectief verkocht moet hebben. Lukt dat niet, dient u die 4 % achteraf nog bij te betalen.
Door onmiddellijk de korting te mogen toepassen hoeft u in deze nieuwe regeling niet meer onnodig een groter bedrag te ontlenen om op de datum van de aankoopakte de nieuwe woning te kunnen betalen. In de vorige wetgeving was men daar zeer strikt in en gold de korting enkel indien op datzelfde moment aan alle voorwaarden was voldaan van enige woning. Men kon dat dan achteraf wel terugvorderen, maar met een hele administratie als gevolg en een zwaarder financieel plaatje. Dan is de nieuwe wetgeving veel soepeler en is dat een groot voordeel.
Voor alle duidelijkheid : voor een grond of een opbrengsteigendom betaalt u steeds 10 %. Daarop is geen korting mogelijk. Er is echter 1 uitzondering : Indien u een opbrengsteigendom koopt en dit voor minstens 9 jaar verhuurt via een sociaal verhuurkantoor, krijgt u ook de korting en betaalt u slechts 6 %.
Voor wie twijfelt: het is bij nieuwbouw enkel op de grond dat u registratierechten betaalt, nooit op de bouw zelf, want daarop betaalt u 21 % btw aan de aannemer. De notaris komt enkel tussenbeide voor aankoop van de grond. De notariskosten liggen bij nieuwbouw dan ook veel lager dan bij aankoop van een bestaande woning.
1.2 Korting indien aankoopprijs lager dan 200.000 €
Indien u een huis of een appartement koopt dat minder kost dan 200.000 € en kan ook reeds genieten van de verlaagde registratierechten van 6 %, dan krijgt u nog een extra korting, abattement genoemd. Allereerst wordt die 200.000 € jaarlijks geïndexeerd en gold deze limiet van 200.000 in 2018. De extra korting bedraagt een vrijstelling van registratierechten voor de eerste 80.000 €, zijnde 5.600 €. Je betaalt dus geen 6 % registratierechten op de eerste 80.000 € van jouw aankoop, enkel op de rest van het bedrag. Enige voorwaarde is dus puur de aankoopprijs. Het kadastraal inkomen van de woning is niet langer van belang.
In de kernsteden en de Vlaamse rand rond Brussel is het bedrag opgetrokken tot 220.000 €. Dit enerzijds omwille van de meerprijs van de woningen in de steden, maar anderzijds ook om meer mensen aan te trekken naar de steden.
Een korting toekennen puur op basis van de aankoopprijs maakt dat het bijvoorbeeld wel interessanter is geworden om een te renoveren woning te kopen, indien deze minder kost dan 200.000 €, om dan vervolgens deze te renoveren (voor gelijk welk budget). De waarde die de woning achteraf krijgt, heeft geen belang. Het is het moment van aankoop dat telt.
Heel wat appartementen vallen hier ook onder, waardoor alleenstaanden en jonge gezinnen toch met deze regeling er sterk op vooruit gaan en gestimuleerd worden om iets te kopen ipv verder te blijven huren.
1.3 Korting bij energetisch renoveren
Val je net uit de boot met de vorige korting, kan je nog altijd genieten van een verlaagd basistarief van 5 % indien je de aangekochte woning zeer goed isoleert en volledig energetisch gaat verbouwen. Dit maakt het nog interessanter om een woning te kopen en die volledig te renoveren in vergelijking met het kopen van een instapklare woning. De aankoopprijs speelt hierbij geen rol. De renovatie dient wel aan strikte voorwaarden te voldoen om te kunnen spreken van energetisch verbouwen en dient uitgevoerd te worden binnen de 5 jaar na aankoop :
– minstens 75 % van de buitenschil van je woning (buitenmuren, ramen, vensters, deuren, vloeren en daken) isoleren;
– volledig vervangen van de installatie voor verwarming en warm water;
– plaatsen van zonnepanelen of andere warmtekrachtkoppeling om elektriciteit op te wekken;
– steeds via een bouwaanvraag werken.
Deze voorwaarden tellen per unit, zeg maar per appartement of per huis. In een opbrengsteigendom kan je dus aparte statuten krijgen per unit die wel of niet voldoen aan alle voorwaarden.
1.4 Korting bij beschermd monument
Is de gezinswoning die je koopt tevens een beschermd monument, dan koop je aan tegen een sterk verlaagd tarief van 1 %. Enige extra voorwaarde is dan wel dat je 6 % van het aankoopbedrag investeert in het behoud van het beschermd erfgoed. Het te voorziene budget is maw hetzelfde, maar je het grotendeels spenderen aan renovatie of opfrissing van het gebouw.
1.5 Meeneembaarheid door verrekening
Indien u een nieuwe woning koopt en de oude woning is reeds verkocht op datum van de aankoopakte, mag u de registratierechten die u betaalde op de oude woning aftrekken van de te betalen registratierechten op de nieuwe woning. Dit met een maximum van 13.000 €. Op die manier zal u enkel registratierechten betalen op de meerprijs van uw nieuwe woning en niet opnieuw op de hele aankoopprijs. Dit om dubbele belasting te vermijden.
1.6 Meeneembaarheid door teruggave
Is je oude woning nog niet verkocht op het moment van het ondertekenen van de akte voor de nieuwe woning, kan je voorlopig nog geen meeneembaarheid toepassen. Verkoop je jouw oude woning nog wel binnen de 2 jaren na deze aktedatum, kan je de registratierechten wel achteraf terugvorderen. Ook hier dezelfde limieten : maximaal wat je betaalde aan registratierechten op je oude woning en beperkt tot 13.000 € per woning en per koppel. Gaat het om een verkoop nav een scheiding, zal je dus elk de helft van dat bedrag maar kunnen meenemen, zijnde 6.500 € en dat binnen de 2 jaar na verkoop van de woning dienen te benutten. Voor een grond telt een termijn van 5 jaar, zowel in het geval van verkoop van een grond als in het geval van aankoop van een grond waarop nog gebouwd dient te worden. Ook een woning die niet bewoonbaar is, wordt beschouwd als een grond en valt onder de termijn van 5 jaar ipv 2 jaar.
1.7 Teruggave registratierechten bij verkoop binnen de 2 jaar
Koop je een woning en verkoop je diezelfde woning terug binnen de 2 jaar, dan kan je 3/5 van de betaalde registratierechten terugvorderen. Het is telkens de aktedatum die telt voor de berekening van de termijn. Let wel op. Dit gebeurt niet automatisch en dient aangevraagd te worden. Voorwaarde is dat je destijds minstens 7 % registratierechten betaalde. Genoot je van een bijkomende korting, bijvoorbeeld het abattement, voor energetisch verbouwen of beschermd erfgoed, telt deze regel niet.
De notaris rekent voor zijn prestaties verschillende vergoedingen aan.
2.1 Ereloon
Allereerst is dat het ereloon. Dat wordt berekend als een percentage op de aankoopprijs van de woning. Het is echter geen algemeen percentage op het gehele bedrag, maar verschillende percentages op schijven van dat bedrag. Een beetje vergelijkbaar met hoe de belastingsschijven worden toegepast als systeem in ons land. De percentages dalen hier echter, naargelang het bedrag hoger wordt en zijn de volgende :
Tot 7.500 € 4,56 %
Van 7.500 € tot 17.500 € 2,85 %
Van 17.500 € tot 30.000 € 2,28 %
Van 30.000 € tot 45.495 € 1,71 %
Van 45.495 € tot 64.095 € 1,14 %
Van 64.095 € tot 250.095 € 0,57 %
Boven 250.095 € 0,057 %
Een voorbeeld maakt dat duidelijker : Stel je koopt een woning voor 300.000 €
Dan betaal je de notaris als ereloon :
Tot 7.500 € 4.56 % = 342,00 €
Van 7.500 € tot 17.500 € 2.85 % = 285,00 €
Van 17.500 € tot 30.000 € 2.28 % = 285,00 €
Van 30.000 € tot 45.495 € 1.71 % = 264,96 €
Van 45.495 € tot 64.095 € 1.14 % = 212,04 €
Van 64.095 € tot 250.095 € 0.57 % = 1.060,20 €
Op 49.905 € (300.000 – 250.095 € 0.057 % = 28,45 €
Subtotaal 2.477,65 €
21 % btw 520,31 €
Totaal 2.997,96 €
Aangezien het percentage boven de 250.095 € zeer klein is, kan je eigenlijk stellen dat voor een huis het ereloon van de notaris meestal afgerond 3.000 € zal bedragen. Voor een iets goedkoper appartement zal dat wat minder worden, maar de meeste woningen kosten nu eenmaal minimaal 250.000 €
2.2 Registratie van de aankoopakte
De registratie van de aankoopakte gaat ervoor zorgen dat de woning officieel op jouw naam komt te staan. Het is het hypotheekkantoor als enige officiële instantie die moet ingelicht worden. Het is dankzij de registratie dat jouw nieuwe eigendom tegenover derden tegenstelbaar is en maw niemand anders nog een hypotheek kan leggen op jouw woning. Toch wel belangrijk. De kosten hieraan verbonden worden eerst geïnd door de notaris op het moment van de notariële akte en dan doorgestort naar het hypotheekkantoor zodat die de overdracht van de woning officieel noteren. Zij controleren dit op basis van de door alle partijen (kopers en verkopers) ondertekende aankoopakte. Het is de notaris die bij de ondertekening er daarom moet op toezien dat alle handtekeningen authentiek zijn en ook moet controleren dat iedereen die ondertekend ook bevoegd en bekwaam is om te ondertekenen en, niet onbelangrijk, de verkopers wel degelijk de eigenaars zijn van de woning. Dat lijkt misschien banaal, maar in het geval van een overlijden bijvoorbeeld moet er dus eerst bepaald worden wie de erfgenamen zijn en wie allemaal gedeeltelijk eigenaar is geworden, alvorens men die woning of grond kan verkopen.
Dit kost 230 € voor elke partij.
2.3 Administratieve kosten
Voor de opzoekingen die de notaris dient te verrichten, rekent hij de tijd aan die daaraan werd besteed. Sommige notarissen rekenen telkens eenzelfde forfaitair bedrag daarvoor aan, anderen rekenen nauwkeurig uit wat er werd uitgegeven. Dat is dan ook het enige verschil in kostprijs tussen notarissen, al de rest ligt wettelijk vast. Verder moet de notaris nakijken of de verkopers geen andere schulden meer hebben tegenover de staat, want die hebben steeds voorrang om betaald te worden. Hij zal die verschuldigde sommen dan ook onmiddellijk moeten inhouden bij ontvangst van de verkoopsom.
De aangerekende administratieve kosten variëren tussen 500 € en 1.100 € + btw.
Conclusie: de notariskosten voor de aankoop van je nieuwe woning bedragen meestal 3.000 + 230 + 1.000 = 4.230 €
Een berekeningsmodule vindt u hier.
Buiten de aankoopakte is er eerst nog de hypothecaire lening die moet worden in orde gebracht. Zonder centen uiteraard geen aankoop. Het opmaken van die kredietakte is een niet te onderschatten kost en bedraagt meestal zelfs meer dan de notariskosten voor de aankoopakte. Ook hier wordt de totale kost opgesplitst in verschillende soorten kosten.
3.1 Bepalen van berekeningsbasis
Voor de bepalen van het bedrag waarop deze belasting wordt berekend, wordt er eerst 10 % bijgeteld bij het door jouw effectief geleende bedrag bij de bank. Men doet dit om te vermijden dat, als je achteraf een extra kapitaal wil ontlenen voor bvb een verbouwing, je niet opnieuw langs de notaris moet en alle vaste notariskosten opnieuw moet betalen. Leen je bvb. 200.000 €, dan zal men dus op 220.000 € de notariskosten en registratie van de hypothecaire lening berekenen.
3.2 Registratie van de kredietakte
Voor het registeren van jouw krediet betaal je 1 % registratiebelasting op de bovenstaande berekeningsbasis + een vast bedrag van 100 € voor de registratie en 50 € voor een afschrift.
3.3 Hypotheekkosten
De effectieve kosten voor het leggen van je hypotheek bedragen gemiddeld 0,5 % van de berekeningsbasis. Ook hier wordt weer gewerkt met schijven waarbij het percentage oploopt naarmate het kredietbedrag oploopt.
3.4 Ereloon
De notaris vraagt voor zijn tussenkomst een ereloon dat varieert naargelang het kredietbedrag. Ook hier hanteert men schijven waardoor je gemiddeld 0,3 % tot 0,5 % dient te voorzien als kost.
3.5 Administratieve kosten
Het opstellen van de kredietakte zelf gebeurt meestal door het personeel van de notaris en daarvoor wordt een vaste forfaitaire kost aangerekend die schommelt tussen de 700 € en 1.000 €, afhankelijk bij welke notaris je dit laat opstellen.
Als koper dien je dus een opmerkelijke som te betalen om het hypothecair krediet te officialiseren. Het is dan ook voor de bank een belangrijk instrument om bij wanbetalingen gebruik van te kunnen maken. Er wordt dan ook alles al in regel gesteld om bij wanbetaling onmiddellijk te kunnen reageren. Ga er maw niet licht over alvorens je een krediet aangaat.
De notariskosten op een rij voor een krediet van 250.000 €
Berekeningsbasis 250.000 + 10 % = 275.000 €
- Registratiebelasting 1 % = 2.750 €
- Forfait registratie en afschrift = 150 €
- Hypotheekkosten = 1.045 €
- Ereloon = 1.005 €
- Administratieve kost = 700 €
- Btw = 368 €
Totaal 6.018 €
Voor een berekening van uw specifieke notariskosten mbt uw krediet kan u hier terecht.
Conclusie : Als je dat als een totaal percentage zou beschouwen en voor wie snel wil rekenen, kom je uit rond 2,5 % op je effectief kredietbedrag. Weliswaar enkel te gebruiken als richtprijs, aangezien de berekening veel ingewikkelder is zoals je kan zien.
De bank die een hypotheek legde op de woning van de verkopers dient eerst betaald te worden alvorens de eigenaars enige centen zien op hun bankrekening. De hypotheek als waarborg vervalt immers bij verkoop van de woning en dat was een essentiële voorwaarde van de bank om een lening te kunnen bekomen. Nu de woning wordt verkocht en die mogelijkheid tot hypotheek vervalt, is die voorwaarde niet meer vervult en dient de bank op dat moment onmiddellijk te worden betaald.
Een andere reden dat die schrapping van hypotheek dient te gebeuren is uiteraard ook omdat de bank van de kopers evenzeer eist dat zij als eerste beslag kunnen leggen op de woning, en dus een hypotheek in eerste rang eisen, indien de kopers hun lening niet meer correct afbetalen. En aangezien er maar 1 bank in eerste rang kan zijn, dient dus de bank van de verkopers de hypotheek te schrappen. Het schrappen van de hypotheek is een kost voor de verkoper omdat het over zijn lening gaat.
Je kan hier voor deze kost soms wel verrast worden. Zolang een lening loopt, is het normaal dat de bank een hypotheek kan leggen op je woning. Dat is het geen al te grote verrassing dat het schrappen van die hypotheek dient te gebeuren. Wanneer echter de lening reeds is afbetaald, komt deze schrapping soms toch nog onverwacht uit de hoek. Een hypotheek wordt immers zowiezo voor een periode van 30 jaren vastgelegd. Wie dan bvb zijn lening op 20 jaar heeft afgelost, denkt het niet meer aan dat in de 10 volgende jaren bij verkoop van de woning het schrappen van de hypotheek toch nog nodig is. De reden om ineens 30 jaren hypotheek te leggen, ligt hem opnieuw bij de zware kosten. Mocht iemand beslissen om zijn lening te herzien, een kapitaal terug op te nemen of extra te lenen voor een verbouwing en daarvoor langer te lenen dan de voorziene looptijd, is het niet opnieuw nodig de kosten te maken van het hypotheekkantoor. Er is immers al ineens voor 30 jaar hypotheek gelegd door de bank. Het nadeel is uiteraard dat men 30 jaar dient te wachten alvorens men zijn woning kosteloos kan verkopen. Het schrappen blijft in alle andere gevallen noodzakelijk en brengt de klassieke notariskosten met zich mee : registratiebelasting, hypotheekkosten, ereloon en administratiekosten en btw daarop. Ook hier worden schijven gebruikt voor de berekening van de kosten, maar het grotendeel van de kosten ligt vast.
Conclusie : Om het eenvoudig te houden kan je best 1.000 € voorzien als totale kost hiervoor.
Algemene conclusie :
Een woning kopen in Vlaanderen brengt heel wat extra kosten met zich mee. Het is bovendien een kluwen van aparte kosten die wel of niet van toepassing zijn in jouw situatie. Om absoluut zeker te zijn, kan je best een notaris, een kredietspecialist of een vastgoedcoach contacteren om jouw situatie toe te lichten en exact te laten berekenen wat de totale kost zal zijn.
Wie liever in grote lijnen rekent, dient alvast dit te voorzien als kost
- 7 % registratierechten in de meeste gevallen indien u een gezinswoning koopt
- 4.250 € notariskosten voor aankoop van de woning
- 2,5 % notariskosten op het geleende bedrag
- 1.000 € indien je nog een bestaande hypothecaire lening dient te schrappen
Bron: www.notaris.be
Deel dit artikel gerust via sociale media