EPC

Inhoud

Wat is een EPC. 1

Wanneer een EPC opmaken. 1

Welke informatie vermelden in de publiciteit 2

Wat verstaat men onder publiciteit 3

Wie is verantwoordelijk. 4

Welke informatie vind je op een EPC. 5

 

Wat is een EPC

 

EPC is de afkorting van energieprestatiecertificaat en geeft een waarde hoe energiezuinig een huis of appartement is. De waarde wordt uitgedrukt in kWh/m² en geeft aan hoeveel energie je zal verbruiken om 1 vierkante meter in die woning te verwarmen. Hoe lager de waarde, hoe beter dus.

Wanneer een EPC opmaken

 

Een EPC dient opgemaakt te worden wanneer je een huis of appartement wil verkopen of verhuren. Dat is een wettelijke verplichting en wordt bekeken per wooneenheid, maw per huis en per appartement. Een opbrengsteigendom dient per appartement een EPC te kunnen voorleggen. Logisch want elk appartement bevindt zich in een eigen unieke situatie. Zo zal de isolatie van het dak enkel voor het een bovenste appartement, gelegen vlak onder het dak, van belang zijn en kunnen er per appartement andere ramen of een andere verwarmingsketel geplaatst zijn.

Er staan effectief boetes op het niet kunnen voorleggen van een EPC wanneer een verkoop of verhuur plaatsvindt. Om alle discussies te vermijden is het daarom verplicht om vanaf het prille begin van de verkoop een EPC te hebben. Bij het adverteren van uw woning is het daarom verplicht de EPC waarde te vermelden. Op die manier is een controle ook zeer makkelijk en hoeft een controleur enkel maar naar de advertenties te kijken om overtredingen op te sporen.

Voor de volledigheid vermeld ik enkele situaties waar een EPC niet verplicht is :

  • Wanneer u niet de volle eigendom verkoopt. Bvb. Enkel de naakte eigendom of enkel het vruchtgebruik
  • Verkoop van een deel van de eigendom. Bvb aan de andere partner bij een verdeling van de woning na een echtscheiding of bij een erfenis
  • Verhuur voor een periode minder dan 2 maanden. Bvb bij vakantieverhuur
  • Instellen van opstal, erfpacht, ruilakte of gerechtelijke onteigening
  • Onderverhuur
  • Verhuurcontracten die reeds lopen van voor 1/1/2009
  • Verhuur van serviceflat met dagprijs zonder huurovereenkomst
  • Verkoop van een onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning
  • Verkoop of verhuur van een woonboot
  • Niet-residentiële gebouwen
  • Verkoop van een religieus gebouw
  • Verkoop zonder enige vorm van publicatie. Bvb tussen familieleden
  • Schenken of erven van een woning
  • Wanneer er nog een geldig EPC aanwezig is.

Speciale situaties waar wel een EPC vereist is :

  • Verkoop of verhuur van studentenkamers met aparte badkamer. EPC per studentenkamer
  • Verkoop of verhuur van studentenkamers met gemeenschappelijke keuken, badkamer. 1 EPC voor het hele gebouw
  • Serviceflat
  • Verkoop van een woning zonder verwarming (in tegenstelling tot de vorige wetgeving)
  • Verkoop of verhuur van een beschermd gebouw

 

Conclusie : Eerst een EPC laten opmaken en dan pas de verkoop of verhuur starten.

Welke informatie vermelden in de publiciteit

 

Normaal gezien vermeldt u het kengetal van het EPC uitgedrukt in kWh/m². Hebt u een EPC dat dateert van na 1/1/2019 mag u ook het label uitgedrukt in een letter gaande van A+ tot F vermelden. Hieronder de waardes die de labels vertegenwoordigen :

Bron: www.blecon.be

 

Verder dient ofwel het volledig adres te worden vermeld ofwel de unieke code van het EPC.

Voor nieuwbouw spreekt men over een EPB en dient u zowel het kengetal als het E-peil te vermelden.

 

Wat verstaat men onder publiciteit

 

Adverteren gebeurt meestal via verschillende kanalen. In principe moet elke advertentie het EPC kengetal en volledig adres bevatten. Dat blijft ook zo bij het adverteren op volgende kanalen :

  • Online advertenties
  • Op het raam van het kantoor van de makelaar
  • Op beurzen
  • Affiches en ander drukwerk zoals huis aan huis folders, advertenties in kranten en reclamebladen, enz…
  • TV of radio advertenties

Uitzonderling :

  • In kleine zoekertjes in geschreven pers waarbij veel afkortingen worden gebruikt, is het weglaten van het volledig adres toegestaan en is enkel het vermelden van het EPC kengetal voldoende.
  • Kleine affiche te koop/te huur aan de woning zelf of immoborden bevestigd aan de woning met enkel verwijzing naar het immokantoor.
  • Aangezien men bij nieuwbouw pas een EPB kan opmaken na het afwerken van de woning, heeft men 12 maanden na beëindiging van de werken of ingebruikname van de woning de tijd om een EPB op te maken. In die tussenperiode mag men toch al adverteren zonder vermelding van het kentgetal.

 

Wie is verantwoordelijk

 

Het is in regel de eigenaar die verantwoordelijk is voor de opmaak van het EPC. In praktijk kan echter de makelaar niet starten met adverteren zolang er geen EPC werd opgemaakt. Als makelaar ben je dus ook mede-verantwoordelijk mocht dit toch gebeuren. De meeste makelaars kennen dan ook wel een energiedeskundige waarop ze kunnen vertrouwen dat er zo weinig mogelijk tijd wordt verspild tussen de opdracht tot verkopen en het effectief kunnen starten met de verkoop.

De energiedeskundige is verantwoordelijk voor het correct opmaken van een EPC of EPB. Dat heeft ook tot gevolg dat alles dient bewezen te worden. Welke dikte van ramen, hoeveel cm isolatie en welk materiaal is er gebruikt om de woning te isoleren. Ofwel dient de deskundige dit te kunnen zien met eigen ogen ofwel zullen facturen dat moeten aantonen.

Kan dit niet, zal de deskundige niets anders kunnen dan in het EPC rapport vermelden dat er geen isolatie is. Dit terwijl de eigenaar bvb zelf isolatie heeft aangebracht onder het dak, maar daar geen facturen meer van heeft en de kamers mooi zijn afgewerkt met gyproc waardoor je die isolatie niet meer kan zien.

Je kan dan toestanden krijgen waarbij een perfect geïsoleerde woning een zeer slechte EPC score krijgt. Het omgekeerde is gelukkig niet mogelijk. Een goede score gaat altijd gepaard met een effectief aanwezige isolatie.

Toch moet je als koper niet automatisch paniekeren bij een slechte EPC score. Het gezond verstand gebruiken, blijft nog altijd belangrijker. Bezoek de woning bvb bij zeer warm weer, dan merk je direct of binnen de koelte is kunnen bewaard blijven en er dus goed geïsoleerd is geweest. Een andere manier is en blijft ook heel eenvoudig vragen naar de energiefactuur.

De notaris is verantwoordelijk voor het vermelden van het EPC rapport in de akte. Kan er geen EPC voorgelegd worden, zal de notaris dat melden aan het Vlaams energieagentschap, met allicht een boete tot gevolg.

Het Vlaams energieagentschap zal ook regelmatig controleren op eigen initiatief of een EPC correct werd opgemaakt en de advertentieverplichting werd nageleeft.

Als koper tenslotte heb je het recht om het EPC rapport in te kijken. Je zal bij de aankoopakte de originele en ondertekende versie meekrijgen.

 

Welke informatie vind je op een EPC

 

Hier moet een onderscheid gemaakt worden tussen de EPC rapporten opgemaakt voor of na 1/1/2019. Aangezien een attest 10 jaar geldig zijn, zal dat onderscheid nog wel ettelijke jaren meeslepen.

Attesten tot 31/12/2018 hebben een relatief algemeen karakter waarbij op 4 bladzijden in algemene termen wordt aangegeven of het appartement of huis reeds zuinig in energieverbruik is of niet.

Dit doet men door de verschillende factoren die dit bepalen kort te beschrijven en een algemeen advies te geven hoe je de situatie kan verbeteren.

Een eerste algemeen beeld wordt gegeven door de EPC waarde, het kengetal uitgedrukt in kWu/m². Je weet dan hoeveel energie je theoretisch zal verbruiken om de woning te verwarmen. Staar je hier niet op blind. Praktijk en theorie kunnen al wel eens verschillen !

Een tweede waardemeter die je op een EPC kan vinden is uitgedrukt in energieverlies. Wat bepaalt immers in grote mate jouw energiefactuur ? Dat is de mate dat de opgewekte warmte ontsnapt uit de woning en verloren gaat.

  • Daarbij is het isoleren van het dak de belangrijkste factor. Warmte stijgt immers en als je dak niet of niet voldoende is geïsoleerd, gaat die warmte zo snel naar buiten ontsnappen, dat de verwarmingsketel veel sneller opnieuw zal opspringen en dus veel meer brandstof verbruikt om de gewenste temperatuur te behouden in de woning. Het is daar dat je dan ook de meeste winst kan maken, wat dan ook het eerste advies zal zijn in het EPC rapport : dak isoleren.
  • De tweede belangrijkste factor van energieverlies zijn de ramen en deuren. Logisch want die zijn veel dunner dan de muren. Als die een goede isolatiewaarde hebben, zal dat zeker een groot effect hebben op jouw energiefactuur. Hebben die nog enkele beglazing, dan gooi je letterlijk en figuurlijk het geld door ramen en deuren. Dubbele beglazing is dan ook een must en is op enkele jaren terugverdiend. Let wel op dat er een groot verschil is in isolatiewaarden tussen verschillende diktes dubbele beglazing en ook tussen de verschillende types van ramen (hout, pvc of aluminium). Driedubbele beglazing, welke veelal standaard wordt geadviseerd door de software van de EPC rapporten, is op dit moment nog te duur om rendabel te zijn. Die meerkost haal je er niet uit met een lagere energiefactuur.
  • De derde factor die het energieverlies via de bouwschil mee bepaalt, zijn de muren. Hebben die een spouw ? Is die spouw geïsoleerd ? Is de muur langs binnen en of langs buiten geïsoleerd ? Allemaal factoren die hun invloed hebben. Als advies is het hier opnieuw standaard opgenomen om die zaken aan te pakken. Mijn advies is dat bij de bouw van een nieuwe woning je dit uiteraard allemaal doet, maar dat het na-isoleren van een bestaande muur niet zo evident is. De spouw laten volspuiten met isolatie is nog het meest efficiënt en zal na een kosten/baten analyse er meestal als positief uitkomen. Voorwaarde is meestal dat de spouw voldoende breed is.
  • De vierde factor zijn de vloeren. Heb je een kelder, is het de moeite om de vloer grenzend aan de kelder te isoleren. De tussenvloeren in de woning isoleren heeft minder zin. De warmte ontsnapt immers hiermee niet uit de woning. Het gaat gewoon geleidelijk naar de volgende ruimte.

Een derde waardemeter op een EPC rapport is het verlies via de verwarmingsinstallatie. Heb je nog geen condensatieketel, dan zal deze balk in het rood komen te staan. Ook hier zal het advies standaard stellen dat een condensatieketel veel zuiniger is. Dat klopt ook, maar een goed onderhouden ketel hoeft daarom nog niet onmiddellijk vervangen te worden om die reden. Ook hier is de kost relatief groot en duurt het zeer lang om die terug te verdienen. Als de ketel aan vervanging toe is, neem je wel best een condensatieketel. (Er worden er ook geen andere meer verkocht).

Een vierde item dat je op een EPC rapport van voor 1/1/2019 terugvindt, is de impact op het milieu. De CO² uitstoot van uw verwarmingsketel wordt afgetoetst en met een score weergegeven op een balk.

 

Een EPC attest opgemaakt vanaf 1/1/2019 is veel uitgebreider en telt meer dan 20 bladzijden.  Dit EPC zal op alle energiezuinige vlakken de woning onder de loep nemen en aftoetsen aan de energiedoelstelling die vooropgesteld is voor 2050. Die doelstelling wil alle woningen in 2050 de normen doen hebben van nieuwbouwwoningen gebouwd in 2017.

Die energiedoelstelling 2050 ziet er als volgt uit. Je kan voldoen aan de eisen met twee mogelijke pistes.

Het volstaat om aan 1 van de 2 pistes te voldoen. Uw woning kan dus voldoen aan piste 1, zonder dat de woning een energielabel A haalt (piste 2). Van zodra de woning aan één van beide pistes voldoet, is uw woning conform met de energiedoelstelling.

Piste 1: elk onderdeel van de woning voldoet aan aparte eisen

  • Dak, vloer en muren: U = 0,24 W/(m²K)
  • Beglazing: Ug = 1,0 W/(m²K)
  • Vensters (= beglazing en raamprofielen samen): Uw = 1,5 W/(m²K)
  • Energie-efficiënte verwarmingsinstallatie : warmtepomp, condenserende ketel, micro-WKK, warmtenet of decentrale toestellen met een totaal maximaal vermogen van 15 W/m².

Piste 2: uw woning of appartement haalt het label A of A+ en behaalt dus een EPC score beter dan 100 kWu/m².

Het EPC attest sinds 1/1/2019 is veel uitgebreider, meer in detail en zelfs met een kostenraming erbij wat de energieverbeterende maatregelen kosten.

Op die manier is het veel nuttiger geworden en heel wat concreter dan zijn vorige versie.

Je kan zelf afwegen welke maatregel ter verbetering van uw woning het meest zal renderen.

De factoren die de energiezuinigheid bepalen blijven uiteraard dezelfde. Met dit vernieuwde rapport krijgt u echter veel meer informatie waardoor u echt iets hebt als startbasis om te beginnen benoveren.

Auteur : Patrick Oostens

Bron: Vlaams energieagentschap